Fideicomisos
Fideicomisos
Escribanía
Cortes
¿Que es un Fideicomiso?
Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.
Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.
El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.
Ventajas y Beneficios:
- Agilidad, flexibilidad y rapidez.
- Costos menores de constitución y de ejecución.
- Maximiza la utilización de las garantías.
- El patrimonio entregado en garantía es inembargable.
- El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
- Los derechos fiduciarios pueden ser negociables
El Fideicomiso como Negocio Jurídico:
Negocio o acto jurídico (contractual o testamentario) mediante el cual una persona transmite o se obliga a transmitir la propiedad de uno o más bienes a otra, para que sean destinados a una finalidad determinada.
El negocio por actos entre vivos (Art. 1 y el grueso del articulado de la ley), comprende al contrato de fideicomiso ordinario y fideicomiso financiero, y el negocio por causa de muerte (Art. 3), al testamento.
- Transferencia de la propiedad: lo distingue de los restantes negocios fiduciarios.
- El encargo de confianza: es el destino que el fiduciario debe darle a los bienes que le han transmitido.
De estas notas básicas se puede concluir que:
- La transferencia fiduciaria no es el fin último del fideicomiso.
- Es un medio para otorgar mayores seguridades jurídicas a negocios subyacentes.
- Las mayores seguridades las brinda el “patrimonio separado” (Art. 14 L.)
NEGOCIOS SUBYACENTES:
Son los encargados establecidos en el negocio, los motivos por los cuales se transfiere la propiedad fiduciaria.
- Pueden ser a título oneroso o gratuito.
- El encargo demuestra que el fiduciario es el soporte jurídico de la propiedad; tiene la propiedad, sin contenido económico para él. Valor económico comprendido por el Patrimonio separado.
EL NEGOCIO SUBYACENTE ONEROSO:
Se lo puede entender de la siguiente manera:
Principalmente tenemos a un FIDUCIARIO quien construye y financia el edificio por su propia cuenta.
Por otro lado tenemos a un FIDUCIANTE “A” (constructor), quien transmite en propiedad fiduciaria al FIDUCIARIO, el Proyecto y sus derechos sobre las mejoras al inmueble (Obra). También tenemos al FIDUCIANTE “B” (dueño de tierras) el cual transmite en propiedad fiduciaria, las tierras al FIDUCIARIO.
Como resultado el FIDUCIARIO transmite en propiedad plena 70 unidades funcionales, al BENEFICIARIO “C” Y FIDEICOMISARIO (Fiduciante “A”). Por otra parte el FIDUCIARIO transmite en propiedad plena 30 unidades funcionales al BENEFICIARIO “B” y FEDEICOMISARIO (fiduciante “B”).
EL NEGOCIO SUBYACENTE GRATUITO:
El FIDUCIANTE (dueño del inmueble), transmite el dominio del inmueble al FIDUCIARIO el cual alquila el inmueble y con la renta otorga becas a los beneficiarios durante 5 años. Cumplido el plazo restituye el inmueble al fiduciante. Este FIDUCIARIO por otro lado selecciona a los BENEFICIARIOS y al FIDEICOMISARIO (Fiduciante).
Las partes:
Son Partes del Contrato el FIDUCIANTE y el FIDUCIARIO, como así también no son partes del contrato (Arts. 1 y 2 de la L. y 504 c. Civ.) el BENEFICIARIO y FIDEICOMISARIO.
FIDUCIANTES:
- Obligaciones legales
- Designa al fiduciario y sus sustitutos.
- Determina las limitaciones que tendrá el fiduciario.
- Le indicará al fiduciario los actos que deberá realizar.
- Derechos
- Revocar el fideicomiso. (Art. 25 inc. B. L.).
- Limitar las facultades del fiduciario (Art. 17 “in fine”de la L.).
- Exigir rendición de cuentas (Art. 7 L.).
- Solicitar la remoción del fiduciario (Art. 9 a) L.).
- Ejercer acciones en defensa a los bienes fideicomitidos (Art. 18 L.).
FIDUCIARIO:
- Obligaciones legales
- Ejercer la propiedad fiduciaria en el beneficio de quien se designe en el contrato. (Art. 1 L. y 6 L.).
- Rendir cuentas (Art. 7 L).
- Transferir los bienes cuando finalice el fideicomiso (Art. 1 y 26).
- Iniciar las acciones necesarias para la conservación de los bienes. (Art.18 L.).
- Disponer o gravar cuando lo requieran los fines del fideicomiso (Art. 17).
- Derechos
- Retribución (Art. 8 L.).
- Responsabilidades: Principios generales. Específicos: (Arts. 14 y 82 L).
BENEFICIARIO:
- Puede aceptar o rechazar el beneficio. (Art. 2 L).
- No debe identificarse al beneficiario con alguien que recibe necesariamente una liberalidad.
- Dicho beneficio puede consistir en obtener todo o parte de los frutos de los bienes. (Art. 15 “in fine” L).
- Su derecho a los beneficios es un derecho creditorio, temporario y transmisible por causa de muerte y por actos entre vivos (art. 2, 4 parr. L).
- Ejercer acciones en defensa de los bienes fideicomitidos (Art. 18 L.).
- Exigir rendición de cuentas (Art. 7 L.).
FIDEICOMISARIO:
- Tiene un derecho personal a que le sea transmitida la propiedad plena de los bienes una vez cumplida la condición o plazo resolutorio u otra causa de extinción del fideicomiso.
- Puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por causa de muerte (Art. 26).
- A partir del evento resolutorio, su derecho no se limita a medidas conservatorias, sino que puede exigir el cumplimiento de la obligación del fiduciario.
Datos De Contacto:
- (+54) 11 4244-1910 y líneas rotativas
- (+549) 11 40782629
- /escribaniacortes
- @escribaniacortes
- @escribaniacortes